Hace un par de semanas se colocó el primer REIT (Real Estate Investment Trust) del país. Se esperaban US$15 millones pero se cerró en US$45 millones, superando todas las expectativas. El dato es una señal alentadora para un mercado inmobiliario que digiere los cambios repentinos que sufrió en los últimos dos años. El costo de construcción, en dólares, se disparó 138% desde octubre de 2023 y los precios de las propiedades usadas están retrasados, en un mercado muy estoqueado con poco crédito hipotecario.Otros números que reflejan los embates que sufre el sector: la construcción cayó un 4% en abril respecto de marzo y en un año perdió 120.000 empleos, de los cuales solo se recuperaron 5000, según datos compartidos por el propio presidente de la Cámara sectorial, Gustavo Weiss. Sin embargo, los empresarios no sienten que la industria sea una de las perdedoras del modelo económico del presidente Javier Milei. De hecho, están en acción: compran terrenos y proyectan nuevas obras. Pero ¿por qué lo hacen sin siquiera saber cuánto les costará construir cada metro cuadrado? “Venimos de una Argentina distorsionada. Estamos en un proceso de reordenamiento y vienen épocas buenas. Somos optimistas seriales”, respondió Gerardo Azcuy, dueño de la desarrolladora que lleva su apellido, con proyectos en Caballito y en Nordelta.Qué significa para la psicología dormir con la puerta abierta o cerradaPara entender la foto actual, los desarrolladores invitan a usar la lógica: quién puede pretender el mismo movimiento del pasado si ya no hay una demanda que necesite refugiarse de la inflación, a la que le “queman los pesos”, ni con necesidad de dolarizarlos con ladrillos, plantearon. Esta realidad explica por qué, en los últimos años, el real estate perdió lugar en el radar de los inversores, que prefirieron migrar al mercado financiero. Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, definió al momento como de “transición” en el que sufren los “dolores” de un proceso de estabilización, sin los beneficios de las economías desarrolladas como la profundización del mercado de capitales y del desarrollo del crédito. En este contexto surgen algunas premisas claves a la hora de describir la realidad del mercado inmobiliario 1-El nuevo mercado exige trabajar más para ganar menosEn este contexto, los desarrolladores casi de un día para el otro se encontraron con un mercado con menos compradores y balances al límite del rojo, afectados por la suba del costo de las estructuras de sus empresas. Hoy ya digirieron la nueva realidad: tienen que trabajar más y ganar menos. “En un país que pasó de un riesgo país de 2000 a 500 puntos, es lógico que las tasas de rentabilidad se compriman”, fue directo De la Serna. Azcuy minimizó el impacto: “Estamos construyendo en terrenos que compramos en otras administraciones y a otros valores: el margen siempre está”.Carlos Spina, socio de Argencons, la empresa dueña de la marca Quartier, reconoció que “hay barrios en los que no es viable hacer obras: son lugares donde el margen era muy chico y hoy es negativo”. ¿Qué significa eso? Solo hay negocio en los proyectos premium únicos e irrepetibles en las zonas consolidadas. “Es el segmento que resiste los embates del aumento del costo de construcción. Hay consultas calificadas y se vende. Hay una demanda que prefiere lo nuevo por la brecha de calidad que existe con los usados”, explicó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.2-La paradoja, un departamento en pozo sale más que uno a estrenarLos players se incomodan a la hora de hablar de precios en pozo porque pasa algo inédito: un departamento en construcción puede costar más que uno a estrenar. Es que el dólar planchado impactó de lleno en un costo de construcción que no baja de los US$1500/m². “¿Está caro respecto a qué? El problema es que se lo compara con un valor irreal de US$800/m²”, advirtió Maximiliano D´Aria, director de la inmobiliaria homónima. Ioram Amsel, socio de la desarrolladora ABV que construye las torres Deco Polo a pasos de la Avenida del Libertador y frente al Campo Argentino de Polo, coincide: “Decir caro es relativo. En Asunción cuesta la mitad, pero en Uruguay, el doble”. Además, pone el énfasis en la moneda: “El dólar se depreció y no se puede analizar el costo en valores absolutos”, insiste. Se refiere a la inercia inflacionaria que tuvo el dólar, que en los últimos diez años fue del 40%. Este dato es clave porque podría anticipar tiempos de reactivación, si se tiene en cuenta que los dólares en el colchón pierden poder adquisitivo y los activos reales son protectores en contextos inflacionarios.Pero quienes busquen refugiarse en ladrillos deberán estar más atentos que nunca de a quién le compran un departamento en pozo. “La gente ya no le da el dinero a cualquiera, analiza la solvencia de quienes impulsan los proyectos y el origen de los fondos. La confianza es un indicador clave”, explicó Toribio Achával, director de la inmobiliaria homónima.3-Y los precios de los usados no aumentanEl economista Federico González Rouco puso sobre la mesa un factor esperanzador que podría recomponer parte de la rentabilidad del negocio: el atraso de los precios de los usados, dijo, “se estima en 27% respecto de otras variables de la economía que crecieron en dólares, como los salarios, el costo de construcción y las acciones”. Igual, aclaró que nadie espera que los valores se disparen de un día para el otro. No es casual que los empresarios estén mirando tierra para comprar. “Son nuestra materia prima: refleja el optimismo que tenemos hacia el futuro aunque con múltiples desafíos, desde ver los distintos mercados hasta producir transformaciones en las empresas”, reflexionó Issel Kiperszmid, de Dypsa.